Tema de extraordinaria actualidad, desgraciadamente, y de una repercusión social que escapa
de su naturaleza económico-contractual para alcanzar una dimensión moral y ética . Los
procesos de ejecución hipotecaria tienen unas características muy bien definidas en nuestra
normativa procesal (Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , LEC) donde destaca
su marcado carácter jurisdiccional, unificando las diferentes tipologías de ejecuciones de
créditos con este tipo de garantías que existían anteriormente y, del mismo modo, se explicitan
y se ordenan las causas de suspensión, destacando la gran limitación de causas de oposición
a la ejecución por parte del deudor lo cual, según establece el Tribunal Constitucional, no
atenta contra la norma suprema: la Constitución.
¿Sobre qué bienes cabe la Ejecución Hipotecaria? (Artículo 682 LEC)
«1. SÓLO BIENES HIPOTECADOS: Las normas del presente Capítulo sólo serán aplicables
cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes pignorados o hipotecados en
garantía de la deuda por la que se proceda.
2. REQUISITOS: Cuando se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente
Capítulo se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan
los requisitos siguientes:
1.º VALOR DE TASACIÓN PREDETERMINADO EN ESCRITURA: Que en la escritura de
constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien
hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al
75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley
2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
2.º DOMICILIO DEL DEUDOR EN ESCRITURA: Que, en la misma escritura, conste un
domicilio, que fijará el deudor, para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones.»
¿Cuáles son las diferentes fases?
Cinco, esencialmente:
1º. DEMANDA EJECUTIVA (Artículo 685 LEC)
«La demanda ejecutiva deberá dirigirse frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no
deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último hubiese
acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes.»
Pero, ante qué Juzgado (Artículo 684 LEC): » Para conocer de los procedimientos a que se
refiere el presente capítulo será competente:
1.º Si los bienes hipotecados fueren inmuebles, el Juzgado de Primera Instancia del lugar en
que radique la finca y si ésta radicare en más de un partido judicial, lo mismo que si fueren
varias y radicaren en diferentes partidos, el Juzgado de Primera Instancia de cualquiera de
ellos, a elección del demandante»
ATENCIÓN: Se entiende que existe impago «si vencieren al menos tres plazos mensuales
sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el
deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses».
2º. DEBE NOTIFICARSE, FEHACIENTEMENTE, LA DEMANDA AL DEUDOR Y
REQUERIRLE DE PAGO
ATENCIÓN: No se practicará el requerimiento referido cuando se acredite haberse efectuado
extrajudicialmente el requerimiento o requerimientos. Por ejemplo, requerimiento notarial.
3º. RECLAMACIÓN DE CERTIFICACIÓN DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD SOBRE
DOMINIO Y CARGAS QUE PESEN SOBRE EL INMUEBLE.
4º. SE PROCEDE A SUBASTAR EL BIEN HIPOTECADO OBJETO DE EJECUCIÓN Y A
SATISFACER EL CRÉDITO A LA ENTIDAD FINANCIERA ACREEDORA ( Artículo 691
LEC)
Cumplido lo dispuesto anteriormente y transcurridos treinta días desde que tuvieron lugar el
requerimiento de pago y las notificaciones antes expresadas, se procederá a instancia del
actor, del deudor o del tercer poseedor, a la subasta de la finca o bien hipotecado.
» La subasta se anunciará, al menos, con veinte días de antelación. El señalamiento del lugar,
día y hora para el remate se notificará al deudor, con la misma antelación, en el domicilio que
conste en el Registro o, en su caso, en la forma en que se haya practicado el requerimiento
conforme a lo previsto en el artículo 686 de esta Ley. Durante dicho plazo cualquier interesado
en la subasta podrá solicitar del tribunal inspeccionar el inmueble o inmuebles hipotecados,
quien lo comunicará a quien estuviere en la posesión, solicitando su consentimiento. Cuando el
poseedor consienta la inspección del inmueble y colabore adecuadamente ante los
requerimientos del tribunal para facilitar el mejor desarrollo de la subasta del bien hipotecado,
podrá solicitar al tribunal una reducción de la deuda hipotecaria de hasta un 2 por cien del valor
por el que el bien hubiera sido adjudicado. El tribunal, atendidas las circunstancias, y previa
audiencia del ejecutante por plazo no superior a cinco días, decidirá lo que proceda dentro del
máximo deducible.»
«El precio del remate se destinará, sin dilación, a pagar al actor el principal de su crédito, los
intereses devengados y las costas causadas, sin que lo entregado al acreedor por cada uno de
estos conceptos exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria; el exceso, si lo
hubiere, se depositará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o
anotados sobre el bien hipotecado. Satisfechos, en su caso, los acreedores posteriores, se
entregará el remanente al propietario del bien hipotecado.» (Artículo 692 LEC)
5º. INSCRIPCIÓN CAMBIO DE LA TITULARIDAD DEL INMUEBLE EJECUTADO EN EL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD, TOMA DE POSESIÓN DEL INMUEBLE POR EL
EJECUTANTE Y, EN SU CASO, LANZAMIENTO JUDICIAL.
ATENCIÓN MORATORIA EN LOS LANZAMIENTOS: Entre mayo de 2013 y mayo de 2015 no
se procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial de ejecución hipotecaria se hubiera
adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas
que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias
económicas previstas en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección
a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. Es decir:
«a) Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
b) Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.
c) Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.
d) Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al
33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de
forma permanente para realizar una actividad laboral.
e) Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y
haya agotado las prestaciones por desempleo.
f) Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén
unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer
grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de
discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma
temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
g) Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, conforme a lo establecido
en la legislación vigente, en el caso de que la vivienda objeto de lanzamiento constituya su
domicilio habitual.»
¿Qué puede pasar en la subasta?
Brevemente:
1º CONCURREN POSTORES:
– Postura igual o superior al 70% del valor de subasta del bien, aprobación del remate para el
mejor postor.
– Postura inferior al 70% del valor de subasta del bien, se da un plazo de 10 días al ejecutado
para presentar a un tercero que mejore la postura ofreciendo una cantidad superior al 70 por
ciento, o que, aun inferior a dicho importe, sea suficiente para satisfacer el crédito del
ejecutante.
Si transcurre ese plazo sin que el deudor ejercite esta opción el acreedor ejecutante puede
solicitar la adjudicación del bien por el 70 por ciento de dicho valor o por la cantidad que se le
deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de
su valor de tasación y a la mejor postura.
2º. NO CONCURREN POSTORES:
– En un plazo de 20 días el acreedor puede pedir la adjudicación del inmueble, con dos
variantes según se trate o no de vivienda habitual del deudor:
a). Vivienda Habitual: la adjudicación se hará por importe igual al 70 por ciento del valor por el
que el bien hubiese salido a subasta (antes de la Ley 1/2013 era del 60 por ciento) o si la
cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por
ciento.
b). No Vivienda Habitual: El ejecutante puede pedir la adjudicación por el 50 por ciento del valor
de subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. A partir de aquí puede
derivarse la siguiente casuística:
¿Es posible oponerse a un proceso de ejecución hipotecaria? Si. (Artículo 695 LEC)
«En los procedimientos a que se refiere este Capítulo sólo se admitirá la oposición del
ejecutado cuando se funde en las siguientes causas:
1.ª Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se presente
certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca o, o escritura pública de
carta de pago o de cancelación de la garantía.
2.ª Error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el
saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado
3.ª En caso de ejecución de bienes muebles hipotecados o sobre los que se haya
constituido prenda sin desplazamiento, la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca
mobiliaria o inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el
procedimiento, lo que habrá de acreditarse mediante la correspondiente certificación registral.
4.ª El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la
ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.»
