EJECUCION HIPOTECARIA

Tema de extraordinaria actualidad, desgraciadamente, y de una repercusión social que escapa

de su naturaleza económico-contractual para alcanzar una dimensión moral y ética . Los

procesos de ejecución hipotecaria tienen unas características muy bien definidas en nuestra

normativa procesal (Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , LEC) donde destaca

su marcado carácter jurisdiccional, unificando las diferentes tipologías de ejecuciones de

créditos con este tipo de garantías que existían anteriormente y, del mismo modo, se explicitan

y se ordenan las causas de suspensión, destacando la gran limitación de causas de oposición

a la ejecución por parte del deudor lo cual, según establece el Tribunal Constitucional, no

atenta contra la norma suprema: la Constitución.

¿Sobre qué bienes cabe la Ejecución Hipotecaria? (Artículo 682 LEC)

“1. SÓLO BIENES HIPOTECADOS: Las normas del presente Capítulo sólo serán aplicables

cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes pignorados o hipotecados en

garantía de la deuda por la que se proceda.

2. REQUISITOS: Cuando se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente

Capítulo se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan

los requisitos siguientes:

1.º VALOR DE TASACIÓN PREDETERMINADO EN ESCRITURA: Que en la escritura de

constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien

hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al

75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley

2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

2.º DOMICILIO DEL DEUDOR EN ESCRITURA: Que, en la misma escritura, conste un

domicilio, que fijará el deudor, para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones.”

¿Cuáles son las diferentes fases?

Cinco, esencialmente:

1º. DEMANDA EJECUTIVA (Artículo 685 LEC)

“La demanda ejecutiva deberá dirigirse frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no

deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último hubiese

acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes.”

Pero, ante qué Juzgado (Artículo 684 LEC): ” Para conocer de los procedimientos a que se

refiere el presente capítulo será competente:

1.º Si los bienes hipotecados fueren inmuebles, el Juzgado de Primera Instancia del lugar en

que radique la finca y si ésta radicare en más de un partido judicial, lo mismo que si fueren

varias y radicaren en diferentes partidos, el Juzgado de Primera Instancia de cualquiera de

ellos, a elección del demandante”

ATENCIÓN: Se entiende que existe impago “si vencieren al menos tres plazos mensuales

sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el

deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses”.

 

2º. DEBE NOTIFICARSE, FEHACIENTEMENTE, LA DEMANDA AL DEUDOR Y

REQUERIRLE DE PAGO

ATENCIÓN: No se practicará el requerimiento referido cuando se acredite haberse efectuado

extrajudicialmente el requerimiento o requerimientos. Por ejemplo, requerimiento notarial.

3º. RECLAMACIÓN DE CERTIFICACIÓN DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD SOBRE

DOMINIO Y CARGAS QUE PESEN SOBRE EL INMUEBLE.

4º. SE PROCEDE A SUBASTAR EL BIEN HIPOTECADO OBJETO DE EJECUCIÓN Y A

SATISFACER EL CRÉDITO A LA ENTIDAD FINANCIERA ACREEDORA ( Artículo 691

LEC)

Cumplido lo dispuesto anteriormente y transcurridos treinta días desde que tuvieron lugar el

requerimiento de pago y las notificaciones antes expresadas, se procederá a instancia del

actor, del deudor o del tercer poseedor, a la subasta de la finca o bien hipotecado.

” La subasta se anunciará, al menos, con veinte días de antelación. El señalamiento del lugar,

día y hora para el remate se notificará al deudor, con la misma antelación, en el domicilio que

conste en el Registro o, en su caso, en la forma en que se haya practicado el requerimiento

conforme a lo previsto en el artículo 686 de esta Ley. Durante dicho plazo cualquier interesado

en la subasta podrá solicitar del tribunal inspeccionar el inmueble o inmuebles hipotecados,

quien lo comunicará a quien estuviere en la posesión, solicitando su consentimiento. Cuando el

poseedor consienta la inspección del inmueble y colabore adecuadamente ante los

requerimientos del tribunal para facilitar el mejor desarrollo de la subasta del bien hipotecado,

podrá solicitar al tribunal una reducción de la deuda hipotecaria de hasta un 2 por cien del valor

por el que el bien hubiera sido adjudicado. El tribunal, atendidas las circunstancias, y previa

audiencia del ejecutante por plazo no superior a cinco días, decidirá lo que proceda dentro del

máximo deducible.”

“El precio del remate se destinará, sin dilación, a pagar al actor el principal de su crédito, los

intereses devengados y las costas causadas, sin que lo entregado al acreedor por cada uno de

estos conceptos exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria; el exceso, si lo

hubiere, se depositará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o

anotados sobre el bien hipotecado. Satisfechos, en su caso, los acreedores posteriores, se

entregará el remanente al propietario del bien hipotecado.” (Artículo 692 LEC)

5º. INSCRIPCIÓN CAMBIO DE LA TITULARIDAD DEL INMUEBLE EJECUTADO EN EL

REGISTRO DE LA PROPIEDAD, TOMA DE POSESIÓN DEL INMUEBLE POR EL

EJECUTANTE Y, EN SU CASO, LANZAMIENTO JUDICIAL.

ATENCIÓN MORATORIA EN LOS LANZAMIENTOS: Entre mayo de 2013 y mayo de 2015 no

se procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial de ejecución hipotecaria se hubiera

adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas

que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias

económicas previstas en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección

a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. Es decir:

“a) Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.

b) Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.

c) Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.

 

d) Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al

33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de

forma permanente para realizar una actividad laboral.

e) Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y

haya agotado las prestaciones por desempleo.

f) Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén

unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer

grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de

discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma

temporal o permanente para realizar una actividad laboral.

g) Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, conforme a lo establecido

en la legislación vigente, en el caso de que la vivienda objeto de lanzamiento constituya su

domicilio habitual.”

¿Qué puede pasar en la subasta?

Brevemente:

1º CONCURREN POSTORES:

Postura igual o superior al 70% del valor de subasta del bien, aprobación del remate para el

mejor postor.

Postura inferior al 70% del valor de subasta del bien, se da un plazo de 10 días al ejecutado

para presentar a un tercero que mejore la postura ofreciendo una cantidad superior al 70 por

ciento, o que, aun inferior a dicho importe, sea suficiente para satisfacer el crédito del

ejecutante.

Si transcurre ese plazo sin que el deudor ejercite esta opción el acreedor ejecutante puede

solicitar la adjudicación del bien por el 70 por ciento de dicho valor o por la cantidad que se le

deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de

su valor de tasación y a la mejor postura.

2º. NO CONCURREN POSTORES:

– En un plazo de 20 días el acreedor puede pedir la adjudicación del inmueble, con dos

variantes según se trate o no de vivienda habitual del deudor:

a). Vivienda Habitual: la adjudicación se hará por importe igual al 70 por ciento del valor por el

que el bien hubiese salido a subasta (antes de la Ley 1/2013 era del 60 por ciento) o si la

cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por

ciento.

b). No Vivienda Habitual: El ejecutante puede pedir la adjudicación por el 50 por ciento del valor

de subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. A partir de aquí puede

derivarse la siguiente casuística:

 

¿Es posible oponerse a un proceso de ejecución hipotecaria? Si. (Artículo 695 LEC)

“En los procedimientos a que se refiere este Capítulo sólo se admitirá la oposición del

ejecutado cuando se funde en las siguientes causas:

1.ª Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se presente

certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca o, o escritura pública de

carta de pago o de cancelación de la garantía.

2.ª Error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el

saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado

3.ª En caso de ejecución de bienes muebles hipotecados o sobre los que se haya

constituido prenda sin desplazamiento, la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca

mobiliaria o inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el

procedimiento, lo que habrá de acreditarse mediante la correspondiente certificación registral.

4.ª El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la

ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.”